一、八部門(mén)發(fā)文嚴(yán)查非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)行為

日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、公安部等8部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門(mén)關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（建房〔2021〕55號(hào)）。

通知要求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)牽頭組織實(shí)施整治工作，制訂實(shí)施方案，開(kāi)展摸底調(diào)查，移交問(wèn)題線索，匯總處理結(jié)果，總結(jié)通報(bào)情況，會(huì)同有關(guān)部門(mén)依職責(zé)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。發(fā)展改革部門(mén)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)匯總房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)信息，并納入全國(guó)信用信息共享平臺(tái)，推動(dòng)各部門(mén)依法依規(guī)對(duì)相關(guān)企業(yè)及從業(yè)人員實(shí)施失信聯(lián)合懲戒。公安部門(mén)負(fù)責(zé)查處房地產(chǎn)領(lǐng)域合同詐騙、非法集資等涉嫌犯罪行為。自然資源部門(mén)負(fù)責(zé)查處未依法依規(guī)取得土地即開(kāi)工等問(wèn)題。稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)查處非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)行為。市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)查處虛假違法房地產(chǎn)廣告、價(jià)格違法、利用不公平格式條款侵害消費(fèi)者權(quán)益等問(wèn)題。金融監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)查處信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等問(wèn)題。網(wǎng)信部門(mén)負(fù)責(zé)查處通過(guò)網(wǎng)絡(luò)發(fā)布虛假房地產(chǎn)信息等問(wèn)題。

其中，房屋買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域的整治重點(diǎn)包括套取或協(xié)助套取“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”等非個(gè)人住房貸款用于購(gòu)房，協(xié)助購(gòu)房人非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)，捏造、散布不實(shí)信息擾亂市場(chǎng)秩序等內(nèi)容，規(guī)范房屋銷(xiāo)售主體及第三方中介公司的經(jīng)營(yíng)動(dòng)作。

二、中原地產(chǎn)等房產(chǎn)中介因“陰陽(yáng)合同”被處罰

房屋交易稅費(fèi)是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在交易中都需要考慮的因素。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，無(wú)論買(mǎi)賣(mài)新建商品房，還是買(mǎi)賣(mài)二手房，房屋買(mǎi)賣(mài)交易雙方均需要承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)。

在當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)處于高位的情況下，房屋交易稅費(fèi)成為了買(mǎi)賣(mài)雙方都不容忽視的一項(xiàng)成本。因此，行業(yè)中經(jīng)常出現(xiàn)非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)的行為，即便是頭部的中原地產(chǎn)、鏈家、我愛(ài)我家等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也未能幸免。

中原地產(chǎn)：

北京市住建委7月發(fā)布的行政處罰顯示，北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在西城區(qū)宏匯園某房屋的存量房買(mǎi)賣(mài)居間服務(wù)過(guò)程中與出賣(mài)人、買(mǎi)受人簽訂《簽約文本》以及《房屋居間服務(wù)合同》，其中約定交易價(jià)款為1120萬(wàn)元，并以此價(jià)款為基數(shù)收取了居間代理費(fèi)；后又協(xié)助交易當(dāng)事人為規(guī)避房屋交易稅費(fèi)，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利，按照285萬(wàn)元的交易價(jià)款在存量房網(wǎng)簽系統(tǒng)中錄入、提交并打印該套房屋的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三十七條的相關(guān)規(guī)定，北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司被北京市住建委責(zé)令改正，并罰款3萬(wàn)元。

鏈家：

據(jù)北京市住建委官網(wǎng)行政處罰公示，北京鏈家置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司7月6次因“協(xié)助交易當(dāng)事人為規(guī)避房屋交易稅費(fèi)，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利”被行政處罰，因上述違法違規(guī)行為，北京鏈家置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司共被罰款18萬(wàn)元。

我愛(ài)我家：

我愛(ài)我家僅在7月6日當(dāng)天就收到3份行政處罰決定書(shū)，均是因給房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利被認(rèn)定構(gòu)成為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)的違法行為，被處以罰款共計(jì)9萬(wàn)元。

非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)的行為是一種逃稅行為，不僅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司會(huì)被予以處罰，更為嚴(yán)重的是，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)因非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)構(gòu)成偷稅，被予以行政處罰，情節(jié)嚴(yán)重的則可能構(gòu)成逃稅罪，被追究刑事責(zé)任。

三、以下常見(jiàn)的避稅行為存在風(fēng)險(xiǎn)

在房屋交易市場(chǎng)中，這些規(guī)避房屋交易稅費(fèi)的行為一般有“陰陽(yáng)合同”、“以租代售”、“假贈(zèng)真賣(mài)”等，這些行為實(shí)際上隱藏著重重風(fēng)險(xiǎn)。

1.陰陽(yáng)合同

所謂“陰陽(yáng)合同”，是指買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂兩份交易合同，其中一份是真實(shí)的交易價(jià)格，用來(lái)維護(hù)雙方權(quán)益的，屬于保密合同，而另一份合同是提供給稅務(wù)主管部門(mén)的，主要用來(lái)納稅，此份合同中交易價(jià)款遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際交易額，由于房屋買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)多以房屋交易價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，因此瞞報(bào)價(jià)格就能夠?qū)崿F(xiàn)少繳稅的目的，減少交易雙方的交易成本，但這在法律上屬于偷稅行為。

近些年，隨著影視明星逃稅案的曝光，“陰陽(yáng)合同”屢屢出現(xiàn)在公眾的視野，實(shí)際上，“陰陽(yáng)合同”在房屋買(mǎi)賣(mài)等領(lǐng)域也非常常見(jiàn)。

2.以租代售

所謂“以租代售”，是指房主出售個(gè)人購(gòu)買(mǎi)不足5年的房屋時(shí)，為了避免全額繳納增值稅，買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂一份租賃合同，買(mǎi)家先以租房的形式居住在該房屋內(nèi)，等到購(gòu)房時(shí)間超過(guò)5年期限后，雙方再簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同。

這種手段看似能夠?qū)崿F(xiàn)“合理避稅”，但實(shí)則違背立法精神，鉆國(guó)家政策空子，隱藏著極大的交易風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，也極易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)糾紛和當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)損失。

3.假贈(zèng)真賣(mài)

“假贈(zèng)真賣(mài)”是表面通過(guò)“贈(zèng)與”的方式進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)則私下收取買(mǎi)家的房款，即假贈(zèng)與、真買(mǎi)賣(mài)。

根據(jù)稅法的規(guī)定，配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹等親屬之間發(fā)生房屋無(wú)償贈(zèng)與，免征增值稅，不征收個(gè)人所得稅。