多地樓市政策接力微調(diào)限購(gòu)“紅線”難以逾越

中國(guó)證券報(bào)   作者：張敏

隨著重慶近日上調(diào)公積金貸款最高限額，自“新國(guó)八條”發(fā)布以來(lái)，明確發(fā)文微調(diào)樓市政策、吸引剛需入市的城市已增至30個(gè)。這些城市的微調(diào)政策，除少數(shù)被叫停外，絕大多數(shù)“闖關(guān)”成功。進(jìn)入5月以來(lái)，不少熱點(diǎn)城市的樓市成交迅速回暖，地產(chǎn)股也連續(xù)多日上揚(yáng)。

　　在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)成為開啟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間的“下一把鑰匙”？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市政策尚難松綁，但地方微調(diào)仍有空間，在稅費(fèi)、公積金等方面出臺(tái)刺激剛需入市政策仍有可能。

　　微調(diào)或有“后手”

　　“限購(gòu)令”的存在，令樓市成交回升仍存不確定因素。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，截至29日，5月北京已成交純商品住宅9429套，二手住宅11304套，同比環(huán)比均大幅增加，并已恢復(fù)到調(diào)控前的水平。但包括偉業(yè)我愛我家、鏈家地產(chǎn)在內(nèi)的多家機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，北京市場(chǎng)的成交回暖或只能持續(xù)到第二季度。

　　聶梅生表示，雖然近期成交回暖，但第一輪的自住型需求仍未完全釋放，不少購(gòu)房者仍在觀望。同時(shí)，第二輪的改善型需求仍有很大的潛力。

　　她認(rèn)為，在“限購(gòu)令”的紅線下，為刺激市場(chǎng)交易，未來(lái)還將有部分微調(diào)政策出臺(tái)。其中，出臺(tái)的微調(diào)政策的城市，范圍可能有所擴(kuò)大，力度也可能有所加強(qiáng)。

　　陳晟表示，未來(lái)可能出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，會(huì)更多地關(guān)注消費(fèi)層面。不少城市公積金貸款的限額還有繼續(xù)擴(kuò)大的空間。而在已出臺(tái)微調(diào)政策的城市中，提高公積金貸款最高限額或成為最重要的措施之一。

　　最低首付款比例也可能出現(xiàn)下調(diào)。自“新國(guó)八條”出臺(tái)至今的一年多時(shí)間，房地產(chǎn)商業(yè)貸款的首付款比例一直維持在3成以上，這在很大程度上提高了購(gòu)房門檻。不少分析人士認(rèn)為，在部分地區(qū)，該比例有可能下調(diào)至新政之前的兩成。

　　同樣，當(dāng)前首套房個(gè)人按揭貸款利率的最大優(yōu)惠幅度，也僅維持在基準(zhǔn)利率的85折水平，尚未恢復(fù)到調(diào)控前最低7折。此外，購(gòu)房環(huán)節(jié)的契稅、交易稅等稅費(fèi)也有下調(diào)的空間。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)18.7%。同期，全國(guó)住宅新開工面積下降7.9%，也是多月來(lái)首次下降。不少城市的土地市場(chǎng)持續(xù)低迷。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，為保證供應(yīng)，可采用延長(zhǎng)地價(jià)款繳納期限等手段，刺激土地交易。同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)難以從銀行獲取信貸資金的情況下，對(duì)普通商品房開發(fā)貸款，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該給予適當(dāng)貸款利息以及優(yōu)先貸款優(yōu)惠。

　　根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，進(jìn)入5月以來(lái)，北京市的商品住宅總庫(kù)存已降至8萬(wàn)套以下，如按照當(dāng)前的銷售速度測(cè)算，不足一年即可消化完畢。謝逸楓認(rèn)為，以閑置土地、未竣工土地等形式存在的潛在庫(kù)存需要盡快釋放。根據(jù)國(guó)土部的數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國(guó)未竣工的房地產(chǎn)用地面積接近40萬(wàn)公頃，是前三年房地產(chǎn)用地平均供應(yīng)量的3.4倍。為此，國(guó)土部已著手修訂《閑置土地處置辦法》，以期加快閑置土地的處置和清理。

　　未觸及限購(gòu)“紅線”

　　地方政府樓市政策微調(diào)的大幕從去年8月就已拉開。去年8月18日，安徽馬鞍山發(fā)文，規(guī)定個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下面積的家庭唯一普通住房，或具有本科以上學(xué)歷或相應(yīng)職稱者購(gòu)買家庭唯一普通商品住房，可享受市財(cái)政給予所納契稅100%的補(bǔ)助。此時(shí)距“新國(guó)八條”出臺(tái)尚不足7個(gè)月。

　　此后，陸續(xù)有城市發(fā)布文件，對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年5月30日，明確發(fā)文微調(diào)政策的城市已有30個(gè)。

　　這些微調(diào)政策主要包括上調(diào)公積金貸款限額、給予稅費(fèi)優(yōu)惠、放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。在樓市成交低迷、地方經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，這些政策被認(rèn)為起到了部分效果。

　　值得注意的是，蕪湖、佛山等明確放松限購(gòu)條件的城市，其新政公布不久就被叫停。“限購(gòu)令”成為樓市調(diào)控政策的一條“紅線”。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“限購(gòu)令”是本輪調(diào)控中力度最大、效果最明顯的措施，如果松綁限購(gòu)政策，將使調(diào)控效果大打折扣。她還表示，由于一些城市的房?jī)r(jià)尚未回歸到合理水平，如果放松“限購(gòu)令”，可能會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)反彈。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前實(shí)行“限購(gòu)令”的城市超過(guò)40個(gè)，除各大省會(huì)城市(拉薩除外)和計(jì)劃單列市以外，一些東部熱點(diǎn)城市也納入限購(gòu)行列。而30個(gè)微調(diào)政策的城市均未涉及限購(gòu)問(wèn)題。

　　陳晟表示，相比“支持合理需求”的調(diào)控目標(biāo)，“抑制投資投機(jī)需求”被更多地強(qiáng)化。作為抑制投資投機(jī)需求的重要政策手段，“限購(gòu)令”仍是一條重要的政策“紅線”。

　　深圳：樓市回暖或難持續(xù)

　　□本報(bào)記者張昊

　　5月第三周，深圳一手住宅成交1212套，環(huán)比增長(zhǎng)45%。這是2011年8月以來(lái)深圳新房周成交第二次破千，創(chuàng)去年5月中旬以來(lái)新高。這一明顯增長(zhǎng)的成交數(shù)據(jù)讓部分深圳地產(chǎn)人士格外興奮，然而也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前樓市回暖的趨勢(shì)難以持續(xù)，房?jī)r(jià)將在震蕩中回調(diào)。

　　深圳市規(guī)劃國(guó)土委的數(shù)據(jù)顯示，今年前3月深圳有8個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證，而4月至今有15個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證。這預(yù)示著未來(lái)深圳將有大批新盤入市。同時(shí)，深圳5月第三周樓市成交創(chuàng)一年來(lái)新高有一定的偶然因素，因?yàn)橛嘘P(guān)部門的成交數(shù)據(jù)其實(shí)是1至2周前的實(shí)際成交量，不排除一些樓盤集中備案成交導(dǎo)致“回暖假象”的可能。

　　“深圳樓市即將出現(xiàn)疲態(tài)。”深圳眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。林曉華表示，今年前4個(gè)月深圳少有新盤入市，開發(fā)商營(yíng)造了一種供應(yīng)不足的假象，當(dāng)4月新盤增多時(shí)，引發(fā)了一些剛需購(gòu)房者的購(gòu)買意愿，因此導(dǎo)致深圳住房成交明顯回暖，但是這種趨勢(shì)難以持續(xù)。在嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)的深圳樓市，手握“房票”又有能力買房的剛需一族越來(lái)越少，在一些常規(guī)促銷之后，能夠引發(fā)購(gòu)房者購(gòu)買欲望的手段基本用盡，深圳樓市成交將回歸常態(tài)。用林曉華的話說(shuō)就是購(gòu)房者的心理出現(xiàn)“疲態(tài)”。“當(dāng)消費(fèi)者判斷房?jī)r(jià)上漲依然無(wú)望的時(shí)候，觀望的心理就會(huì)再度產(chǎn)生，樓市成交也將重回低位。”林曉華曾公開表示6月后深圳的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)明顯下降，如今他依然堅(jiān)持這一觀點(diǎn)。

　　深圳樓市投資客的心理也在逐漸發(fā)生變化。目前深圳施行二手房交易按照評(píng)估價(jià)征稅制度，提高了二手房交易成本，炒房客想將手中房源順利出手并不是一件容易的事情，不排除下半年部分炒房客撤離的可能。

　　深圳中原市場(chǎng)研究部表示，近期隨著市場(chǎng)利好信息的傳導(dǎo)，開發(fā)商的推盤節(jié)奏加快，有較多新盤入市，剛需也得到進(jìn)一步釋放，成交量上升。后市隨著推盤量進(jìn)一步加大，成交有望隨之上升，但價(jià)格仍有下調(diào)的空間。二手房方面，放盤量與訪客量都穩(wěn)定增長(zhǎng)，未來(lái)二手房市場(chǎng)的成交仍將逐步增加，價(jià)格將在震蕩中回調(diào)。

　　盡管限購(gòu)“紅線”早已劃定，但“救市”的呼聲從未停止過(guò)。近期，宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩成為“救市論”的最新論據(jù)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前4月，固定資產(chǎn)投資增速已回落至20.2%，規(guī)模以上工業(yè)增加值增速回落至11.0%，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)不佳。

　　“房地產(chǎn)能拉動(dòng)上下游近50個(gè)行業(yè)，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)將是‘穩(wěn)增長(zhǎng)’最有效的手段。”謝逸楓說(shuō)。不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家也表示，在此前的經(jīng)濟(jì)低迷周期中，房地產(chǎn)是拉動(dòng)增長(zhǎng)的“第一把鑰匙”。

　　為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，近期發(fā)改委加快了對(duì)基建、鋼鐵、交通、能源類項(xiàng)目的審批，同時(shí)有多個(gè)部委鼓勵(lì)民間投資。但在房地產(chǎn)政策方面沒有絲毫松綁的跡象。

　　對(duì)此，聶梅生認(rèn)為，在本輪投資見到效果之前，國(guó)家不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁。而這輪投資的觀察期，將至少持續(xù)到第三季度。

　　她表示，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已歷時(shí)多月，調(diào)控效果在逐漸顯現(xiàn)。同時(shí)，刺激經(jīng)濟(jì)的新政策足以釋放出大量資金。除非投資的效果不佳，否則房地產(chǎn)不會(huì)成為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要政策著力點(diǎn)。

　　本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的廣度和深度均前所未有。截至今年4月，70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)已連續(xù)兩個(gè)月保持同比、環(huán)比雙降，樓市調(diào)控效果明顯。上周的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”。

　　即便如此，在現(xiàn)有的調(diào)控方向上，房地產(chǎn)仍能為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“出把力”。陳晟表示，國(guó)家一直力推的保障房建設(shè)和普通商品房建設(shè)，將能帶動(dòng)大量投資，剛需的入市還可拉動(dòng)家電、家具等相關(guān)行業(yè)的消費(fèi)。