分析稱(chēng)以屋易屋難度大成功率低專(zhuān)家擔(dān)憂換屋或可“做”評(píng)估價(jià)以避稅

昨日，國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司明確，房屋交換價(jià)格相等的免征契稅。不過(guò)記者了解到，由于實(shí)際操作中交換價(jià)格還要通過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)的核價(jià)，所以房屋價(jià)格相等的情況很少。

另外，有房地產(chǎn)研究人士擔(dān)憂其或會(huì)產(chǎn)生避稅漏洞。但多位市場(chǎng)交易專(zhuān)業(yè)人士表示，理論上，如果房屋交換的兩套房子價(jià)格相差不太大，可以通過(guò)做價(jià)來(lái)達(dá)到避稅目的，但是，由于房屋交換難度較高，成功率較低，實(shí)際操作中避稅空間并不大。

國(guó)稅總局指，根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，按照前款征稅。

“價(jià)格相等”機(jī)會(huì)微乎其微

稅務(wù)人士告訴記者，理論上房屋交換價(jià)格相等是免稅的，但實(shí)際上這種情況很少。因?yàn)榘凑找?guī)定，所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。房屋交換時(shí)各自申報(bào)房屋價(jià)格，要經(jīng)過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定，兩套房屋價(jià)格完全相等的情況很少見(jiàn)。

“從未聽(tīng)說(shuō)過(guò)還有此規(guī)定！當(dāng)前，我國(guó)購(gòu)買(mǎi)新房的唯一稅收就是契稅，已滿五年的二手房（房源、代理、租房），最大項(xiàng)的稅收也是契稅。如果這樣免征，不知會(huì)不會(huì)有交易者尋求從中避稅?！弊蛉眨虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭(微博)在其實(shí)名認(rèn)證微博中表達(dá)了擔(dān)憂。

記者了解到，利用房屋交換避稅的空間確實(shí)存在。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，目前二手房交易都是由評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)做價(jià)格評(píng)估，在契稅方面，主要參照網(wǎng)簽的價(jià)格，由稅務(wù)部門(mén)把關(guān)，但是這兩個(gè)要想稍微“造假”，難度都不算太大?！霸u(píng)估公司很好說(shuō)話，而網(wǎng)簽價(jià)格是由交易雙方報(bào)上去的，只要?jiǎng)e太低就不會(huì)有事。”

他認(rèn)為，只要交換雙方的房產(chǎn)價(jià)格不相差得太離譜，通過(guò)“做價(jià)”來(lái)免除契稅理論上是可行的。

中介行罕有辦理?yè)Q房業(yè)務(wù)

但是，由于房屋交換性質(zhì)特殊，大部分依然是親戚朋友之間的交易為主。記者詢問(wèn)廣州市各大中介行，均稱(chēng)其從未辦理過(guò)房屋交換的業(yè)務(wù)。

“房屋交換的風(fēng)險(xiǎn)還是挺大的，由于是傳統(tǒng)的以物易物，過(guò)戶的時(shí)候又不一定能同時(shí)，很有可能造成糾紛?！睗M堂紅高級(jí)經(jīng)理周峰表示。

而中原地產(chǎn)（房源、代理、租房）相關(guān)人士則表示，“除非是學(xué)位房這種類(lèi)型的房屋，否則交換行為很難達(dá)成?！?SPAN lang=EN-US>

市場(chǎng)實(shí)操 多套房擁有者或可“換屋”購(gòu)房

廣東勝倫律師事務(wù)所律師劉繼承則表示，實(shí)際操作中，真正利用房屋交換避稅的可能性并不大，但是在目前限購(gòu)的環(huán)境下，利用房屋交換可能可以達(dá)成一些比較特殊的目的?！氨热缯f(shuō)已經(jīng)有幾套房產(chǎn)了，不想賣(mài)房去獲得買(mǎi)房資格，可能可以利用自己的一套房產(chǎn)去交換學(xué)位房等需要的房屋?！眲⒗^承說(shuō)。

廣東勝倫律師事務(wù)所律師王欣亮也表示，目前限購(gòu)政策中，只涉及“購(gòu)買(mǎi)”行為而未涉及到房屋交換行為，多套房擁有者利用房屋交換來(lái)?yè)Q取自己需要的房屋理論上是可行的。