核心提示：日前，全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生解讀了房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的形勢(shì)和未來(lái)的走勢(shì)。她認(rèn)為QE3的出臺(tái)，中國(guó)不要那么快地掛鉤，尤其是不要和房地產(chǎn)掛得太緊；房?jī)r(jià)的大漲和大跌，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)和政策都不支持。

最新數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始小幅上漲，在“金九銀十”的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，它是否會(huì)延續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)？

在地方政府版的“四萬(wàn)億”刺激政策出臺(tái)的同時(shí)，美國(guó)出臺(tái)了第三次量化寬松政策（QE3），在國(guó)內(nèi)外的政策刺激之下，樓市是否會(huì)迎來(lái)春天？

華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)便預(yù)言，明年3月，房?jī)r(jià)將開(kāi)始暴漲，調(diào)控是否將重蹈越調(diào)越漲的覆轍？

日前，全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受時(shí)代周報(bào)記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)解讀了房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的形勢(shì)和未來(lái)的走勢(shì)。她認(rèn)為QE3的出臺(tái)，中國(guó)不要那么快地掛鉤，尤其是不要和房地產(chǎn)掛得太緊；房?jī)r(jià)的大漲和大跌，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)和政策都不支持。

調(diào)控基本達(dá)到預(yù)期效果

時(shí)代周報(bào)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，與7月份相比，8月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，有36個(gè)房?jī)r(jià)上漲。在傳統(tǒng)“金九銀十”的銷(xiāo)售旺季，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲嗎？

聶梅生：今年的“金九銀十”和往年不太一樣，因?yàn)榻?jīng)過(guò)一輪調(diào)控。這輪調(diào)控到八九月份，正好是一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，前期的政策釋放，我覺(jué)得已經(jīng)釋放完了，功力也就只能達(dá)到現(xiàn)在這樣。而新的政策的出臺(tái)，目前看來(lái)還沒(méi)有這個(gè)可能。

從長(zhǎng)的周期來(lái)看，目前處于一個(gè)相對(duì)的平穩(wěn)期，并不見(jiàn)得會(huì)受每年常規(guī)的“金九銀十”的影響，基本會(huì)在前期調(diào)控的政策影響下延續(xù)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。在房?jī)r(jià)和交易量上，基本是上上下下，有些城市還要繼續(xù)加大，有些城市已經(jīng)釋放得差不多了，趨于平穩(wěn)。

“金九銀十”的特點(diǎn)，倒是可能體現(xiàn)在土地方面。因?yàn)榍耙惠喭恋爻山涣肯陆岛艽?，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也不理想，各個(gè)地方政府收入下降也比較大，現(xiàn)在肯定要大規(guī)模推地。而開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)這段時(shí)間銷(xiāo)售的上升以后，資金鏈也相對(duì)比較平穩(wěn)或修復(fù)，業(yè)績(jī)比較好的開(kāi)發(fā)商肯定要拿地、補(bǔ)倉(cāng)，不然將來(lái)就沒(méi)辦法持續(xù)開(kāi)發(fā)。

所以在土地方面，“金九銀十”的影響會(huì)比較大。但是地方政府也不可能把地價(jià)定得很高，否則沒(méi)人來(lái)買(mǎi)。地方政府也會(huì)以?xún)r(jià)換量，如果地價(jià)低的話(huà)，房?jī)r(jià)就上不去。

時(shí)代周報(bào)：調(diào)控的目的和效果是不是已經(jīng)基本達(dá)到？

聶梅生：經(jīng)過(guò)這輪調(diào)控，從100個(gè)或70個(gè)或前10個(gè)城市的數(shù)據(jù)都能看得出來(lái)，房?jī)r(jià)沒(méi)有漲，或者漲幅很小，那就是說(shuō)“鎮(zhèn)住了”，這輪調(diào)控政策起碼壓住了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)和調(diào)控前差不多，這么說(shuō)還是有成效的。否則像2009年，一年漲20%，那還了得，這也是調(diào)控需要看到的結(jié)果。

沒(méi)有必要與QE3過(guò)快掛鉤

時(shí)代周報(bào)：調(diào)控的效果還會(huì)繼續(xù)深入嗎？

聶梅生：大概也就只能達(dá)到這樣的結(jié)果，再希望房?jī)r(jià)深度下挫，除非是再出一些特別意想不到的政策。這次政策已經(jīng)是無(wú)所不用其極了，所有的行政手段、市場(chǎng)手段、貨幣手段都出來(lái)了，也就只能這樣，讓房?jī)r(jià)不漲！

時(shí)代周報(bào)：美國(guó)這輪QE3的出臺(tái)，會(huì)不會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一些影響？

聶梅生：我覺(jué)得這次應(yīng)該吸取上次的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有自己的運(yùn)行規(guī)律，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)肯定和國(guó)際經(jīng)濟(jì)有關(guān)，但不要那么直接地去掛鉤。

上一次華爾街金融風(fēng)暴，就是我們掛鉤掛得太快了，雷曼兄弟一倒臺(tái)，我們這邊過(guò)不了幾個(gè)月就出臺(tái)政策，當(dāng)然出口有下滑。其實(shí)主要是當(dāng)時(shí)上半年，我們國(guó)內(nèi)在進(jìn)行調(diào)控，并不是受美國(guó)的影響。2008年上半年，我們一直在出臺(tái)提高準(zhǔn)備金率、提高利率等下壓的緊縮政策，再加上奧運(yùn)會(huì)又耽誤了一把。然后才趕上金融風(fēng)暴，其實(shí)華爾街金融風(fēng)暴和整個(gè)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒(méi)有那么直接的聯(lián)系，這三件事情一起促成2008年的經(jīng)濟(jì)大滑坡，然后就趕緊去刺激。

所以這一次QE3的出臺(tái)，我覺(jué)得不要那么快地掛鉤，尤其是不要和房地產(chǎn)掛鉤掛得太緊。當(dāng)然它會(huì)對(duì)資金的流動(dòng)性有一定影響，但是我覺(jué)得，這次估計(jì)不會(huì)再出臺(tái)那么極端的刺激政策，尤其是對(duì)樓市不會(huì)！因?yàn)槲×松弦淮蔚慕逃?xùn)，不會(huì)再讓貨幣充斥泛濫?，F(xiàn)在貨幣相對(duì)寬松的不在房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是在其他領(lǐng)域，可能對(duì)中國(guó)樓市的影響沒(méi)有那么直接，也沒(méi)有必要看得那么直接。

時(shí)代周報(bào)：那有沒(méi)有可能外資直接流向國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

聶梅生：我覺(jué)得沒(méi)有太大的可能，因?yàn)閯倓偼赓Y還在撤出。如果外資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)特別看好，當(dāng)然進(jìn)來(lái)以后，可以套匯又套利，但是人民幣又不會(huì)升值，人民幣有可能貶值，那你進(jìn)來(lái)干嘛？人民幣不升值，你進(jìn)來(lái)套不了匯，套利的話(huà)，人民幣加息的可能也不大，無(wú)非是有可能貨幣相對(duì)寬松一些。

時(shí)代周報(bào)：目前，政府部門(mén)是否應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的政策？

聶梅生：我覺(jué)得對(duì)于房地產(chǎn)不會(huì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在處于前期政策總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的階段，可能會(huì)把短期的針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控手段，慢慢變成一種促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次的機(jī)制改革。跟整個(gè)國(guó)家的情況一樣，比如金融體制改革、收入分配改革、稅收改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)也應(yīng)該啟動(dòng)改革、啟動(dòng)轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在也已經(jīng)準(zhǔn)備這樣做了。

穩(wěn)調(diào)控迎接下一輪改革

時(shí)代周報(bào)：目前各大開(kāi)發(fā)商的資金壓力、庫(kù)存壓力都已經(jīng)逐漸緩解，那么開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有可能開(kāi)始囤貨漲價(jià)？

聶梅生：你是說(shuō)漲價(jià)？不可能！現(xiàn)在你想漲，政府不給你發(fā)準(zhǔn)售證。你漲得上去嗎？現(xiàn)在南京超過(guò)5%，不給你發(fā)準(zhǔn)售證，不讓你賣(mài)，限售并沒(méi)有解決。

“限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)”，實(shí)際上是“四限”，一個(gè)都沒(méi)放，你漲得了嗎？最多回到原來(lái)的開(kāi)盤(pán)價(jià)，前期有段時(shí)間“以?xún)r(jià)換量”，價(jià)格有下降，最多恢復(fù)到那個(gè)開(kāi)盤(pán)價(jià)，漲個(gè)1%、2%有可能，超過(guò)5%根本不讓你賣(mài)！

所以這些行政措施還是有效的，我覺(jué)得不可能期望新一屆政府把這些給放了，“緊箍咒”都沒(méi)有放！客觀(guān)上，房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)疲軟的話(huà)，房地產(chǎn)行業(yè)怎么可能一枝獨(dú)秀？最多是在眾多的產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)最先恢復(fù)，但你要求它高歌猛進(jìn)，除非你刺激它，像2009年那樣出臺(tái)刺激政策。我覺(jué)得不可能，從下一屆政府來(lái)說(shuō)，好不容易取得相對(duì)平穩(wěn)的結(jié)果，會(huì)讓它漲價(jià)嗎？

時(shí)代周報(bào)：任志強(qiáng)說(shuō)，目前北京庫(kù)存只有8萬(wàn)套，到明年3月份就會(huì)賣(mài)完，所以房?jī)r(jià)會(huì)漲。

聶梅生：現(xiàn)在一手房政府可以控制，二手房（房源、代理、租房）沒(méi)法控制，目前北京二手房的房?jī)r(jià)已經(jīng)比一手房高了。將來(lái)的交易會(huì)和美國(guó)一樣，主要集中在二手房，而不是新房，我們現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)啊，包括媒體，都盯著新房，其實(shí)真正成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是集中在二手房交易。美國(guó)的二手房交易占整個(gè)市場(chǎng)交易的85%，現(xiàn)在北京的二手房市場(chǎng)也慢慢開(kāi)始活躍起來(lái)。

新房是存量不多了，但是存在老百姓手里的一套、二套、三套房多的是，好多樓盤(pán)還空著呢，這些難道不能釋放嗎？現(xiàn)在這一輪就是二手房比一手房交易量先恢復(fù)，二手房比一手房房?jī)r(jià)漲得快，市場(chǎng)將來(lái)會(huì)調(diào)節(jié)、平衡。二手房政府目前控制不了，很難控制。

時(shí)代周報(bào)：也沒(méi)有什么好的控制措施，是吧？

聶梅生：別控制了，讓市場(chǎng)好好恢復(fù)一段時(shí)間吧，平衡一段時(shí)間就好了。你干嘛都非得買(mǎi)新饅頭，家里的饅頭不吃，存在冰箱干嘛啊？

時(shí)代周報(bào)：房產(chǎn)稅的擴(kuò)大，會(huì)不會(huì)對(duì)二手房有一些調(diào)節(jié)作用？

聶梅生：長(zhǎng)效來(lái)看，是有影響的，如果對(duì)存量房征稅，大家就會(huì)考慮要不要持有二套房，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一個(gè)平衡作用。但是作為調(diào)控手段，一時(shí)半不會(huì)出臺(tái)?，F(xiàn)在就是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，談改革，談轉(zhuǎn)型。

時(shí)代周報(bào)：現(xiàn)在地方政府出臺(tái)的“四萬(wàn)億元”刺激政策，會(huì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一些促進(jìn)作用呢？

聶梅生：其實(shí)就是一萬(wàn)億元左右吧，地方政府相當(dāng)困難，哪來(lái)的錢(qián)?。课矣X(jué)得這次沒(méi)有那么大的刺激力度，因?yàn)榈胤秸掷餂](méi)有那么多錢(qián)，刺激應(yīng)該是比較緩慢的。

時(shí)代周報(bào)：現(xiàn)在很多城市，房?jī)r(jià)都開(kāi)始上漲，是不是意味著樓市開(kāi)始回暖？

聶梅生：我覺(jué)得不是回暖，基本上是平穩(wěn)，穩(wěn)調(diào)控的一個(gè)結(jié)果，來(lái)迎接下一輪的改革和轉(zhuǎn)型。你看近日，李克強(qiáng)副總理也在講城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化是一個(gè)特別大的拉動(dòng)力和引擎。但是如果土地制度和戶(hù)籍制度不改革，又怎么能推動(dòng)城鎮(zhèn)化呢？現(xiàn)在報(bào)出來(lái)的城鎮(zhèn)化率是51%，那是指人，李克強(qiáng)講的實(shí)際上的城鎮(zhèn)化率只有35%，這些人就是因?yàn)閼?hù)籍沒(méi)有解決，沒(méi)解決戶(hù)籍問(wèn)題，北京的房子就不賣(mài)給他啊。

時(shí)代周報(bào)：今年住宅開(kāi)工投資量下降比較大，那會(huì)不會(huì)造成未來(lái)幾年供應(yīng)量的減少，造成房?jī)r(jià)的反彈？

聶梅生：但是二手房會(huì)補(bǔ)充供應(yīng)。既然要壓房?jī)r(jià)，就要承受將來(lái)房?jī)r(jià)反彈的可能，現(xiàn)在已經(jīng)上升了6%、7%，還是能夠容忍的，GDP還有8%左右，不超過(guò)GDP的增長(zhǎng)就都正常，總不能一直是負(fù)的。

現(xiàn)在基本就是處于一個(gè)穩(wěn)定期，當(dāng)然不代表每個(gè)城市都一樣。但有些人認(rèn)為會(huì)大漲，也有些人會(huì)大跌，我認(rèn)為大漲和大跌，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)和政策都不支持。為什么不支持大跌呢？房地產(chǎn)還沒(méi)有大跌，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)這樣了，再大跌，那還了得，其他產(chǎn)業(yè)更走不出來(lái)了。大漲的話(huà)，整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是這樣，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)也在下行，怎么可能大漲？另外政策也不允許大漲。

房?jī)r(jià)維穩(wěn)為主 大房企主導(dǎo)未來(lái)

經(jīng)歷了上半年的沉寂和六七月份的短暫爆發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)到了“金九銀十”沖刺全年銷(xiāo)售目標(biāo)的十字路口。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于“金九銀十”，各方樂(lè)見(jiàn)的一個(gè)局面是，房?jī)r(jià)維持穩(wěn)定，成交量迅速反彈，但目前的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于膠著狀態(tài)，房企應(yīng)把握時(shí)機(jī)，防止被市場(chǎng)淘汰。

“金九”未見(jiàn)開(kāi)門(mén)紅

與早前地產(chǎn)商們紛紛以?xún)r(jià)換量大力促銷(xiāo)，進(jìn)而推動(dòng)了樓市成交回暖不同的是，基于部分房企出現(xiàn)存量缺口、前幾個(gè)月集中成交后部分項(xiàng)目已接近完成全年任務(wù)等因素，開(kāi)發(fā)商并不急于推出新樓盤(pán)，甚至有提價(jià)的傾向。

全國(guó)房?jī)r(jià)在6月份呈現(xiàn)漲聲一片，并最終引來(lái)8個(gè)督查組緊急分赴16個(gè)省市，嚴(yán)格整頓樓市調(diào)控。于是，上海、山東等地于督查組檢查前后紛紛出臺(tái)政策，重申嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，并在執(zhí)行層面進(jìn)一步加大監(jiān)管力度。

住建部政策研究中心主任秦虹9月11日在“中國(guó)百萬(wàn)銷(xiāo)售精英2012年會(huì)暨房地產(chǎn)投資趨勢(shì)論壇”上表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，還會(huì)持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間，住宅的投資屬性會(huì)進(jìn)一步弱化。

截至9月20日，中原（房源、代理、租房）市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要的54個(gè)城市樓市住宅總簽約為159897套。同比8月同期的167375套下調(diào)幅度達(dá)到了4.5%，這也是最近3個(gè)月同期的最低點(diǎn)，低于7月同期的182096套。在54個(gè)城市中，有29個(gè)城市成交量有不同程度下調(diào)，下調(diào)超過(guò)10%的城市有21個(gè)，整體市場(chǎng)成交量在金九未見(jiàn)起色。

在一線(xiàn)城市中，北京9月成交量?jī)H6015套，同比8月同期的9472套下調(diào)了36.5%，上海與廣州則有輕微上漲，而深圳成交量為2357套，下調(diào)了5.5%。在二線(xiàn)城市中，天津、重慶、成都、杭州、蘇州等均有不同程度下調(diào)，其中天津成交量為5145套，同比下調(diào)了9.5%。

中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為“金九”未現(xiàn)開(kāi)門(mén)紅的主要原因有幾點(diǎn)：第一，調(diào)控政策再影響，督查組的各地督查及不同力度新政的傳聞在一定程度上影響了購(gòu)房者的積極性，開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量基本結(jié)束，目前是很多城市都出現(xiàn)了價(jià)格止跌，之前熱銷(xiāo)的項(xiàng)目都出現(xiàn)了折扣減少，購(gòu)房者再現(xiàn)猶豫，高性?xún)r(jià)比房源明顯減少。

第二，各地庫(kù)存均有所減少，在上半年的以?xún)r(jià)換量過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商損失利潤(rùn)，北京、上海、廣州、深圳、南京等城市的庫(kù)存相比年初均有非常明顯的下調(diào)，可售項(xiàng)目減少影響了成交量放大。

第三，信貸未繼續(xù)放松，信貸與樓市的關(guān)聯(lián)度非常大，在信貸松動(dòng)的情況下，樓市調(diào)控政策對(duì)樓市的影響非常小，但是在7月降息后，預(yù)期中的降息或者降準(zhǔn)在8月并未出現(xiàn)，市場(chǎng)甚至傳出部分城市首套房信貸折扣收回的現(xiàn)象，雖然目前主流首套房利率依然為8.5折，但信貸未繼續(xù)松動(dòng)影響了市場(chǎng)繼續(xù)升溫，部分購(gòu)房者也再現(xiàn)猶豫。第四，土地價(jià)格未明顯下調(diào)，最近1年多的各地土地供應(yīng)減少，形成供應(yīng)缺口。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年9月，北上廣深一線(xiàn)城市共有104個(gè)商品住宅項(xiàng)目將入市，較8月份計(jì)劃開(kāi)盤(pán)量減少12個(gè)，只有北京9月份預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目為38個(gè)，多于8月的37個(gè)，其他三個(gè)城市均不及8月。據(jù)目前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海9月將只有26個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，遠(yuǎn)低于同期的44個(gè)。

鏈家市場(chǎng)研究部常清表示，雖然7、8月市場(chǎng)表現(xiàn)較為平靜，但總體仍維持高位，而改善和附帶投資意愿的購(gòu)房需求預(yù)計(jì)會(huì)在“金九銀十”有所增加，后市延續(xù)當(dāng)前走勢(shì)的概率較大。

德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟則告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前整個(gè)市場(chǎng)并不支持大幅度反彈，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商都會(huì)出現(xiàn)分化，市場(chǎng)還處于拉鋸期，由于政策的不明朗，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌。

住建部此時(shí)釋放出從嚴(yán)信號(hào)，一定程度上，也是防止9、10月份出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面，房?jī)r(jià)仍將以維穩(wěn)為主，開(kāi)發(fā)商根據(jù)現(xiàn)金流健康狀況，有部分會(huì)小漲、部分會(huì)降價(jià)。經(jīng)過(guò)前幾個(gè)月的資金回籠，資金相對(duì)充裕的企業(yè)不會(huì)作明顯降價(jià)動(dòng)作，可能會(huì)在土地市場(chǎng)有所動(dòng)作，而資金緊張的會(huì)加快跑量。

行業(yè)優(yōu)勝劣汰步伐加快

值得關(guān)注的是，9月上旬，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、華潤(rùn)置地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、恒大三家房企拿地金額達(dá)82.4億元，已超過(guò)8月全月5成。萬(wàn)科董秘譚華杰曾公開(kāi)表示，今年四季度還會(huì)再買(mǎi)很多地。近幾個(gè)月，在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍的，幾乎清一色的是大型地產(chǎn)商，比如萬(wàn)科、金地、龍湖、招商、華潤(rùn)等，而數(shù)量眾多中小企業(yè)，基本上都比較沉寂。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)整的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重分化，行業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐進(jìn)一步加快。數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，全國(guó)商品房（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）銷(xiāo)售10強(qiáng)企業(yè)的銷(xiāo)售面積，占全國(guó)銷(xiāo)售總面積的比重為9.3%，而2011年上半年和2010年上半年分別為7.1%和5.2%。

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量，由2000年的2.7萬(wàn)家持續(xù)增加到2008年的8.7萬(wàn)家，2010年減為8.5萬(wàn)家。8.7萬(wàn)家很可能將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量的高點(diǎn)，未來(lái)逐漸減少將是大勢(shì)所趨?！皬男袠I(yè)環(huán)境來(lái)看，中小房企生存越來(lái)越艱難。一方面，融資障礙重重，銀行貸款不支持中小企業(yè)，民間融資成本太高，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，很難支撐高息融資；另一方面，今年以來(lái)房屋成交回暖，最大的受益者是大型企業(yè)，他們的品牌號(hào)召力大，有財(cái)力扛得住降價(jià)打折帶來(lái)的利潤(rùn)損失，而多數(shù)中小企業(yè)的項(xiàng)目并未順利回籠資金，當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)壓力依然沉重。大企業(yè)的情況則從容許多，可分兩類(lèi)：一是包括保利、中海、招商在內(nèi)的央企財(cái)大氣粗，融資便利；二是包括萬(wàn)科、恒大、龍湖在內(nèi)的非國(guó)企經(jīng)驗(yàn)老到、主流產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路，現(xiàn)金流情況良好。上半年降價(jià)跑量賣(mài)房，下半年低價(jià)拿地，明后年增加的房屋供應(yīng)，成本更低，競(jìng)爭(zhēng)更有優(yōu)勢(shì)?！睏罴t旭稱(chēng)。

同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉也向時(shí)代周報(bào)記者表示，本輪樓市調(diào)控以來(lái)樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，2012年經(jīng)濟(jì)探底與轉(zhuǎn)型的一年將是房企之間決定勝負(fù)的關(guān)鍵一年。房企尤其是大型房企必須在規(guī)模與利潤(rùn)率兩方面同時(shí)占據(jù)優(yōu)勢(shì)方可在未來(lái)有自己的立足之地，否則，難免會(huì)遭遇被市場(chǎng)邊緣化，或者被逃離房地產(chǎn)行業(yè)。

“跑得快”贏(yíng)得未來(lái)

在規(guī)模與利潤(rùn)率兩方面，規(guī)模的重要性在當(dāng)前是最重要的，規(guī)模的意義在于一個(gè)房企的市場(chǎng)占有率以及影響力。當(dāng)前市場(chǎng)當(dāng)中降價(jià)幅度收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目的漲價(jià)行為，勢(shì)必會(huì)影響這些項(xiàng)目的去化速度。從這個(gè)角度來(lái)講，降價(jià)幅度收窄、漲價(jià)行為不一定會(huì)利于這些企業(yè)在當(dāng)前相對(duì)膠著的市場(chǎng)背景中跑贏(yíng)市場(chǎng)。

張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)基本面尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，房企還應(yīng)該未雨綢繆，繼續(xù)采取“跑得快”的高周轉(zhuǎn)市場(chǎng)策略，以現(xiàn)金為王，以把握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)格局。

“跑得慢”就要落后，從高周轉(zhuǎn)類(lèi)型企業(yè)來(lái)看，這些企業(yè)并沒(méi)有因?yàn)樯习肽晖瓿射N(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)而止步，而是繼續(xù)以?xún)r(jià)換量，采取跑得快的市場(chǎng)策略。其中，除了行業(yè)龍頭萬(wàn)科，中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)正在全力沖擊中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“千億俱樂(lè)部”。

“從戰(zhàn)略角度考慮，大型房企在資源及資金、開(kāi)發(fā)能力等方面優(yōu)于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周轉(zhuǎn)策略其實(shí)是將當(dāng)前市場(chǎng)沉寂的狀況攪渾，中小房企不一定看得清楚或把握得住當(dāng)前市場(chǎng)的局面。因此，中小房企如果跟風(fēng)跑量，那么在未來(lái)市場(chǎng)角逐中肯定博弈不過(guò)大型龍頭房企，如果中小房企不跑量，那么，他們有可能還面臨著市場(chǎng)份額丟失及資金面的問(wèn)題。從這個(gè)角度而言，大型房企主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展格局?！睆埡陚フf(shuō)。

但是，在企業(yè)“跑得快”的同時(shí)，并不應(yīng)該忽視企業(yè)利潤(rùn)率這個(gè)比較關(guān)鍵的因素。通過(guò)多元化手段降低成本提升利潤(rùn)率已經(jīng)顯得非常關(guān)鍵，在未來(lái)，房企不僅僅要關(guān)注規(guī)模上的制勝，還更應(yīng)該注重利潤(rùn)率盈利能力的提升。