房地產(chǎn)上市公司2013年第一季度財(cái)務(wù)報(bào)告近期開始密集披露。從目前已披露一季報(bào)情況來看，房企業(yè)績(jī)總體仍以同比增長(zhǎng)為主。專業(yè)人士分析，從一季度房地產(chǎn)整體銷售情況看，整體延續(xù)2012年年末景氣勢(shì)頭，同時(shí)在“國五條”細(xì)則出臺(tái)前集中成交導(dǎo)致了銷售業(yè)績(jī)的強(qiáng)勁提升。

　　但是，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，雖然一季度房企的銷售情況和凈利潤(rùn)均呈向好態(tài)勢(shì)，但在各地樓市調(diào)控政策陸續(xù)落地的背景下，樓市自二季度起將逐漸進(jìn)入平穩(wěn)期，成交量和房?jī)r(jià)漲勢(shì)均將放緩，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)猛增將難以持續(xù)。

　　房企一季報(bào)飄紅

　　在已披露一季報(bào)的152家地產(chǎn)類上市公司中，117家公司業(yè)績(jī)出現(xiàn)同比增長(zhǎng)，占比達(dá)77%，其中，世榮兆業(yè)、華夏幸福、首開股份和泰禾集團(tuán)4家公司排在凈利潤(rùn)增幅前列，其增長(zhǎng)均在10倍以上。

　　以招、保、萬、金為首的龍頭房企在一季度均迎來業(yè)績(jī)開門紅。其中，招商地產(chǎn)一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入61.45億元，同比增長(zhǎng)70.38%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.1億元，同比大增88.79%。保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入74.39億元，同比增長(zhǎng)51.21%；凈利潤(rùn)為7.26億元，同比增長(zhǎng)37.11%。萬科一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入140億元，同比上升35.3%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)16.1億元，同比上升15.6%。金地的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)則更為明顯，其營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為42.52億元和1.87億元，同比增長(zhǎng)143.93%和19.68%。招商地產(chǎn)財(cái)報(bào)分析稱，一季度內(nèi)結(jié)算面積較上年同期的大幅增加，是營(yíng)業(yè)收入以及凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)的主要原因。

　　申銀萬國預(yù)計(jì)，一季度重點(diǎn)房地產(chǎn)公司的凈利潤(rùn)平均增速將超32%?？藸柸鹧芯恐行陌l(fā)布的研報(bào)也指出，包括保利、恒大、萬科、中海等在內(nèi)的10家典型房企的凈負(fù)債率大幅下降，平均降幅達(dá)21.56個(gè)百分點(diǎn)，說明企業(yè)在感到調(diào)控對(duì)資金鏈的壓力之后，正寄望于通過降低負(fù)債水平來緩解運(yùn)營(yíng)壓力。

　　雖然一季度房企的銷售情況和凈利潤(rùn)都呈向好態(tài)勢(shì)，但業(yè)內(nèi)人士指出，在樓市調(diào)控政策陸續(xù)落地的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售大幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)將不可持續(xù)。針對(duì)2月下旬以來的一系列調(diào)控，上市房企也在進(jìn)行積極應(yīng)對(duì)?？藸柸鹧芯恐行难芯繂T楊晨青認(rèn)為，調(diào)控之下中高檔項(xiàng)目仍然是重災(zāi)區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⑷﹂_發(fā)中低檔剛需類項(xiàng)目?！坝绕湓谝欢€城市，剛需樓盤的需求量一直都非常旺盛，且政策調(diào)控的重心不會(huì)集中在這一層面?！?/p>

　　4月銷量下滑

　　日前，萬科、合生、融創(chuàng)等10家上市房企發(fā)布了4月份銷售簡(jiǎn)報(bào)。10家房企前4月銷售總業(yè)績(jī)達(dá)到1455.5億元，多數(shù)房企業(yè)績(jī)比去年同期出現(xiàn)大漲，不過銷售貢獻(xiàn)度明顯集中在前3個(gè)月，4月份銷量明顯下滑。萬科公布4月份業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)稱，4月公司實(shí)現(xiàn)銷售面積110.7萬平方米，同比下降70.68%；銷售金額123.8億元，同比下降67.85%。

　　受樓市調(diào)控細(xì)則落地影響，多數(shù)上市公司4月業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯下滑。其中，中駿置業(yè)4月份銷售6.92億元，約為3月份銷售額的1/3；華潤(rùn)置地(橡樹灣 潤(rùn)景公館) 、碧桂園、合生創(chuàng)展(合生?麒麟社 合生?世界村)4月銷售額分別為44.3億元、46.5億元、8.6億元，環(huán)比3月銷售額均下跌兩成以上。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，3月份，各地都出現(xiàn)了“國五條”落地前的末班車現(xiàn)象，成交量大漲。一季度大部分房企銷售良好，對(duì)調(diào)控政策的觀望時(shí)間也會(huì)較長(zhǎng)，但各地可能繼續(xù)收緊調(diào)控政策，對(duì)房企的影響在下半年顯現(xiàn)更大。

　　鏈家地產(chǎn)發(fā)布報(bào)告稱，截至5月5日，北京新建商品住宅庫存再次刷新紀(jì)錄，下跌至6.0869萬套。“由于價(jià)格管制嚴(yán)格，項(xiàng)目入市較難。雖然最近兩周部分開發(fā)商平價(jià)入市，但長(zhǎng)時(shí)間供給不足，供應(yīng)量的小幅回升難以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)供應(yīng)緊缺的現(xiàn)狀?！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭分析認(rèn)為。

　　土地市場(chǎng)“退燒”

　　近日，“新國五條”細(xì)則落地引發(fā)一二手房市場(chǎng)持續(xù)退燒，也同樣波及到了土地市場(chǎng)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，包括保利、恒大、萬科、金地、華潤(rùn)、招商、中海、雅居樂、綠城、富力在內(nèi)的十大標(biāo)桿房企權(quán)益購地金額為69億元，較3月縮減55.4%。

　　“‘新國五條’提出的限購范圍擴(kuò)大、執(zhí)行從緊；二手房及二套房貸的稅費(fèi)、首付比例等等，這三條政策必將在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，從而起到降溫樓市的作用?！敝性禺a(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉指出，房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)得以抑制，也將減弱房企開發(fā)和拿地?zé)崆椤?/p>

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2013年以來，隨著標(biāo)桿房企購地金額回落，購地金額占銷售金額的比重亦出現(xiàn)大幅回落。2013年前3個(gè)月，該比重一直在35%以下，而2012年12月該比重則高達(dá)60%。

　　值得注意的是，一線城市依然是房企追逐的熱點(diǎn)。由于一線城市樓市供需矛盾突出，加上年初政府推地積極性較高，4月交易地塊73宗，土地出讓金高達(dá)212億元，比去年同期上漲208%，環(huán)比3月上漲67%。一線城市中，4月上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)尤其搶眼，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月上海土地交易55宗，土地出讓金143億元，創(chuàng)2013年以來的新高。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉對(duì)此表示，由于一線城市樓市需求旺盛，項(xiàng)目利潤(rùn)率較高，結(jié)合過去幾年的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，標(biāo)桿房企可能將戰(zhàn)略重心重新移回一線城市，一線城市土地市場(chǎng)依然是房企競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。

　　然而，伴隨著“國五條”的到來，各地調(diào)控政策雖然力度不一，但北京等一線城市的“國五條”細(xì)則力度依然很強(qiáng)，對(duì)后市影響將非常明顯。“部分房企相比之前的策略已經(jīng)出現(xiàn)相對(duì)緊縮，拿地的積極性有所降低?！睆埓髠ケ硎?，目前來看，京、滬、廣、深等一二線城市，雖然房?jī)r(jià)控制目標(biāo)不一致，但前3個(gè)月的上漲過快，明顯影響了下半年的調(diào)控力度，“從緊從嚴(yán)的可能性非常大?！睆埓髠ブ赋觯谙拶徖^續(xù)執(zhí)行的情況下，增加限價(jià)的可能性非常大，對(duì)房企下半年的影響也可能非常大。

（中華工商時(shí)報(bào)）