“進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理”，國(guó)五條北京實(shí)施細(xì)則中的這樣一句表述，引發(fā)了人們對(duì)限價(jià)商品房的普遍關(guān)注。不久前，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主任楊斌表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房納入限價(jià)房序列管理政策，這個(gè)管理政策將很快出臺(tái)。業(yè)界由此認(rèn)為，商品房限價(jià)時(shí)代即將到來(lái)。

　　中國(guó)青年報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，早在3年前，北京市就開始了第一個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目的建設(shè)。那么這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行得如何？限價(jià)商品房是否真的起到了降低周邊房?jī)r(jià)的作用？

　　從地鐵房山線長(zhǎng)陽(yáng)站出來(lái)，會(huì)看到一大片正在建設(shè)的樓盤。地鐵口好幾個(gè)小伙子在向來(lái)往的行人散發(fā)樓盤廣告單。

　　“這邊房?jī)r(jià)現(xiàn)在差不多接近每平方米兩萬(wàn)元了?！鄙l(fā)樓盤廣告的小伙子告訴中國(guó)青年報(bào)記者。

　　這個(gè)區(qū)域是房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)，是房山規(guī)劃的CSD（中央休閑購(gòu)物區(qū)）的核心。中國(guó)鐵建、中糧萬(wàn)科、北京城建、首開、首創(chuàng)等多家知名開發(fā)商都在這個(gè)區(qū)域拿地開發(fā)。

　　從2009年下半年開始，這個(gè)區(qū)域就成為北京樓市一個(gè)著名的地區(qū)。不僅僅因?yàn)槎鄠€(gè)知名樓盤在此競(jìng)爭(zhēng)、不斷拉升房?jī)r(jià)，更為引人關(guān)注的是，在這個(gè)區(qū)域建設(shè)了北京市第一個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目中國(guó)鐵建長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城）。

　　限價(jià)商品房能否調(diào)控周邊房?jī)r(jià)

　　按照北京市的設(shè)計(jì)，推出限價(jià)商品房是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，同時(shí)解決夾心層買房難的問(wèn)題。

　　2010年5月20日，北京房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地居住項(xiàng)目用地舉行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，最終被中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中鐵建”）以14.6億元拍得。樓面價(jià)6205元/平方米。

　　與別的土地拍賣不同，這個(gè)地塊在拍賣之前就已經(jīng)確定了將來(lái)建成樓盤的出售價(jià)格：12500元/平方米。

　　2009年9月之前，房山區(qū)的房地產(chǎn)均價(jià)為每平方米6000元左右，出讓的土地樓面價(jià)在每平方米2000元左右。但是，就在2009年，北京市的南城計(jì)劃推出，地鐵、CSD概念相繼推出，房山一下子成為開發(fā)商角逐的熱點(diǎn)。

　　2009年9月，萬(wàn)科在長(zhǎng)陽(yáng)拿下地塊，樓面價(jià)一下拉升至每平方米近6000元。地價(jià)的驟升造成該地區(qū)房?jī)r(jià)的大漲。到了2010年中鐵建拍下限價(jià)商品房地塊時(shí)，長(zhǎng)陽(yáng)的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米14000元。2010年7月，萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島一期開盤的價(jià)格就是每平方米14000多元。但是從整個(gè)房山區(qū)來(lái)看，2010年年初，房山區(qū)二手房?jī)r(jià)還不到每平方米10000元。

　　2011年4月15日，長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城正式開盤，這個(gè)時(shí)候，周邊樓盤的價(jià)格再次上漲。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)，中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島(樓盤資料 業(yè)主論壇) 2011年8月預(yù)售的房屋成交均價(jià)為每平方米16299元；首開熙悅山2011年6月預(yù)售的成交均價(jià)為每平方米13820元；建邦華庭(樓盤資料) 2011年8月預(yù)售的成交均價(jià)為每平方米15733元；金地朗悅(樓盤資料業(yè)主論壇) 2011年9月預(yù)售的成交均價(jià)為每平方米15866元。

　　長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城的價(jià)格確實(shí)低于周邊樓盤，但是這個(gè)項(xiàng)目是否拉低了周邊的房?jī)r(jià)？從數(shù)字上無(wú)法得到體現(xiàn)。

　　值得注意的是，2011年2月16日，北京市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施，也就是著名的京15條，對(duì)房地產(chǎn)限購(gòu)措施進(jìn)行了細(xì)化。

　　2011年10月以后，北京樓市整體進(jìn)入蕭條期，全市房地產(chǎn)交易量大減，多個(gè)區(qū)域的樓盤開始降價(jià)銷售。長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域也不例外。

　　“2011年4月買房的時(shí)候價(jià)格低于周邊項(xiàng)目，但后來(lái)限購(gòu)造成樓市整體形勢(shì)不好，周邊樓盤也在降價(jià)銷售，旁邊的一個(gè)項(xiàng)目，售價(jià)最低的時(shí)候每平方米13000元，跟長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城差不多。”長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城一位業(yè)主說(shuō)。他并不認(rèn)為是長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城的出現(xiàn)導(dǎo)致周邊項(xiàng)目降價(jià)，而是當(dāng)時(shí)整體樓市的大環(huán)境不好造成一段時(shí)間的促銷。

　　這種狀況一直持續(xù)到2012年3月底，根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，位于長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的北京城建徜徉集(樓盤資料 業(yè)主論壇) 2012年3月預(yù)售的成交均價(jià)僅為每平方米13106元。

　　但有意思的是，長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域的大多數(shù)樓盤在2011年10月至2012年5月之前都選擇了不銷售。正是從2012年4月開始，北京樓市開始復(fù)蘇。

　　根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島2012年5月底預(yù)售的成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米17631元，12月達(dá)到每平方米17799元；北京城建徜徉集2012年5月底預(yù)售的成交均價(jià)上升到每平方米14605元，8月達(dá)到每平方米16060元；金地朗悅2012年5月底預(yù)售的成交均價(jià)為每平方米15199元，7月就達(dá)到每平方米17251元，10月達(dá)到每平方米17407元；首開熙悅山2012年9月預(yù)售的成交均價(jià)達(dá)到15617元。

　　今年3月，這個(gè)區(qū)域的樓盤價(jià)格已經(jīng)普遍達(dá)到每平方米近20000元。

　　誰(shuí)動(dòng)了我們的小學(xué)入學(xué)資格

　　2012年年底，長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城竣工交付使用，業(yè)主們陸陸續(xù)續(xù)搬了進(jìn)來(lái)。然而，僅僅住了幾個(gè)月，長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城的業(yè)主們就開始不安起來(lái)。

　　讓長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城業(yè)主不安的是子女的小學(xué)入學(xué)問(wèn)題。

　　距離長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城200米左右，有一所尚未完全建設(shè)完工的小學(xué)。這所小學(xué)有著響亮的名字北京小學(xué)長(zhǎng)陽(yáng)分校。

　　從2010年開始，這所小學(xué)就成為這個(gè)區(qū)域所有樓盤銷售的活廣告。

　　“當(dāng)時(shí)，這個(gè)區(qū)域所有的樓盤都在宣傳，說(shuō)北京小學(xué)要在這里建一個(gè)分校，在這邊買房，將來(lái)小孩都可以到這個(gè)小學(xué)上學(xué)。”尹小姐告訴記者。

　　尹小姐是長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城的業(yè)主，她至今還記得當(dāng)時(shí)來(lái)這個(gè)區(qū)域看房的情景，這個(gè)區(qū)域所有樓盤的銷售人員都非?？隙ǖ叵蚩捶咳吮ＷC，將來(lái)子女都可以進(jìn)入這個(gè)著名的小學(xué)讀書。

　　2010年10月，萬(wàn)科宣布與西城區(qū)教委、房山區(qū)教委合作，將北京小學(xué)引入長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)。

　　根據(jù)公開資料，北京小學(xué)長(zhǎng)陽(yáng)分校是公辦性質(zhì)的教育機(jī)構(gòu)，萬(wàn)科負(fù)責(zé)學(xué)校校舍的代建。

　　當(dāng)然，萬(wàn)科并非義務(wù)做善舉，這家公司在這個(gè)區(qū)域正在建設(shè)一個(gè)能容納7000多戶的樓盤：長(zhǎng)陽(yáng)半島。根據(jù)公開資料，中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目業(yè)主的子女將擁有優(yōu)先入學(xué)的資格。

　　很多購(gòu)房人因此都將目光盯準(zhǔn)長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目。

　　“我從2009年就開始關(guān)注這個(gè)地方了?！瘪壬嬖V記者，由于自己工作就在房山區(qū)，很早就看到了房山區(qū)CSD的規(guī)劃，在長(zhǎng)陽(yáng)起步區(qū)還是一片空地的時(shí)候就多次來(lái)考察過(guò)。

　　2010年，中國(guó)鐵建長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城開始排號(hào)，覃先生符合這個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目的購(gòu)買條件，遂參與了排號(hào)。

　　“當(dāng)時(shí)特意問(wèn)了銷售，將來(lái)能不能進(jìn)北京小學(xué)長(zhǎng)陽(yáng)分校讀書，銷售毫不猶豫地給予肯定的回答?！?/p>

　　“當(dāng)時(shí)很多買長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城的人都圖的是孩子能進(jìn)北京小學(xué)房山分校?！瘪壬f(shuō)，因?yàn)檫@個(gè)小學(xué)距離長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城只有200米，按照北京市教委的規(guī)定，小學(xué)是就近入學(xué)原則。

　　大多數(shù)業(yè)主都覺(jué)得這是不用擔(dān)心的問(wèn)題。不過(guò)，很快他們就不得不擔(dān)心起來(lái)。

　　2012年11月，長(zhǎng)陽(yáng)半島的業(yè)主接到開發(fā)商的短信，說(shuō)受房山區(qū)教委委托，統(tǒng)計(jì)北京小學(xué)長(zhǎng)陽(yáng)分校適齡兒童。這條短信讓長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城的業(yè)主緊張起來(lái)：為什么自己沒(méi)接到這樣的通知？

　　長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城的業(yè)主開始找開發(fā)商、物業(yè)公司、房山區(qū)教委、長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)教委。開發(fā)商拒不露面，物業(yè)公司告訴業(yè)主，這個(gè)小區(qū)的孩子只能去村里的小學(xué)就讀。

　　“大家無(wú)法接受，那個(gè)村里的小學(xué)距離小區(qū)要遠(yuǎn)得多，而且要穿過(guò)小區(qū)旁邊的一條主路?！瘪壬f(shuō)。

　　在與房山區(qū)教委的多次交涉中，長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城的業(yè)主越來(lái)越覺(jué)得不安，因?yàn)槊恳淮蔚玫降拇饛?fù)都不同。

　　業(yè)主們說(shuō)，一開始，房山區(qū)教委的答復(fù)是誰(shuí)開發(fā)誰(shuí)配套，沒(méi)有配套的小區(qū)需要等政府安排。這就意味著，那所著名小學(xué)只能是萬(wàn)科的業(yè)主享有，因?yàn)槭侨f(wàn)科承建。今年3月，房山區(qū)教委表示，北京小學(xué)房山分校是萬(wàn)科的業(yè)主專屬。但到了4月初，房山區(qū)教委的一位科長(zhǎng)表示，這個(gè)小學(xué)是萬(wàn)科業(yè)主優(yōu)先，其他都沒(méi)定。

　　長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城的業(yè)主不明白，明明是一所公辦學(xué)校，怎么就變成某個(gè)樓盤的專屬小學(xué)？查閱了大量的規(guī)劃、文件之后，這些業(yè)主突然發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)的9個(gè)地塊，在土地出讓之前就已經(jīng)規(guī)劃了3所小學(xué)。

　　“長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城在其中的6號(hào)地，按照規(guī)劃，最近的小學(xué)就是現(xiàn)在的北京小學(xué)長(zhǎng)陽(yáng)分校。那個(gè)村里的小學(xué)根本就不是規(guī)劃中的小學(xué)?！瘪壬嬖V記者，業(yè)主們不斷就這個(gè)問(wèn)題咨詢房山區(qū)教委，但至今沒(méi)有得到肯定的答復(fù)。

　　長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城的業(yè)主覺(jué)得很委屈，難道就因?yàn)樽约嘿?gòu)買的是限價(jià)商品房就應(yīng)該付出子女教育權(quán)不平等的代價(jià)？

　　中國(guó)青年報(bào)記者與房山區(qū)教委取得聯(lián)系，得到的答復(fù)是北京小學(xué)長(zhǎng)陽(yáng)分校不是專屬小學(xué)，其設(shè)計(jì)辦學(xué)規(guī)模為24個(gè)班，學(xué)?？⒐ず笠平唤涛褂霉芾?。入學(xué)原則是“免試就近入學(xué)”。目前，北京小學(xué)長(zhǎng)陽(yáng)分校正在進(jìn)行后期工程建設(shè)，尚未移交教委管理，因此，入學(xué)范圍還未劃定。最近教委正在開展區(qū)域生源調(diào)查登記工作，屆時(shí)，將就該地區(qū)學(xué)生入學(xué)問(wèn)題進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，力爭(zhēng)讓更多的孩子享受到優(yōu)質(zhì)教育。

　　繞不開的分配監(jiān)管問(wèn)題

　　作為北京第一個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目，長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城從拿地之初就頗受關(guān)注。

　　按照規(guī)劃，這個(gè)樓盤共有2394套房源，要在2011年4月15日開盤時(shí)一次性賣出。當(dāng)時(shí)排號(hào)購(gòu)房的人已經(jīng)有近9000人，其中7260多人是通過(guò)審核的首套房置業(yè)者，后面1000多人是改善需求者。

　　不過(guò)，2011年4月15日，排號(hào)的購(gòu)房人卻發(fā)現(xiàn)，少了800套房源。

　　“沒(méi)有人解釋為什么少了800套?！币〗愀嬖V本報(bào)記者，當(dāng)時(shí)自己在7260多人的購(gòu)買者中排在倒數(shù)十幾位，覺(jué)得自己肯定沒(méi)有機(jī)會(huì)買到房了。

　　4月15日的銷售情況確實(shí)如此，沒(méi)有輪到尹小姐。

　　不過(guò)，事情就是這么富有戲劇性。大概兩個(gè)月過(guò)后，尹小姐突然接到長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城銷售人員的電話，催促她趕快去選房。

　　“我當(dāng)時(shí)都覺(jué)得不可能，到了售樓處發(fā)現(xiàn)還有100多套房源可供選擇。”尹小姐說(shuō)，后來(lái)得知，自己買到的正是兩個(gè)月前被“雪藏”的那800套房源。

　　不只對(duì)這800套房源頗有爭(zhēng)議，最初銷售的1594套房源也存在諸多疑問(wèn)。

　　業(yè)主覃先生最初排在3000號(hào)，如果項(xiàng)目的銷售很搶手的話，他是沒(méi)有機(jī)會(huì)參與選房的。但第一批選房就通知了他，遺憾的是，他因?yàn)闆](méi)有喜歡的樓層和戶型放棄了。

　　但兩個(gè)月后，覃先生接到銷售人員的電話，讓他再次選房，這次他很意外地選到位置最好的房子，同樣也是最初被“雪藏”的那800套房源中的一套。

　　多位業(yè)主都有同樣的經(jīng)歷。2012年年底，長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城交房入住。時(shí)至今日，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，入住率最高的居然是后期銷售的那800套，最初銷售的那1594套入住率非常低。

　　“最初賣出的那1000多套房源中，很多現(xiàn)在都沒(méi)有裝修，到了晚上，亮燈的零零星星?！币晃粯I(yè)主告訴記者。

　　按照規(guī)定，這個(gè)限價(jià)商品房樓盤的業(yè)主拿到房產(chǎn)證起兩年內(nèi)不得銷售，也不得出租。但是，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，租出的房子已經(jīng)不止一套兩套。

　　覃先生告訴記者，自己的隔壁就被租了出去。尹小姐也曾接到過(guò)中介的電話，問(wèn)其要不要把房子租出去?！俺鲎夥课莸氖赂揪蜎](méi)人監(jiān)督?！?/p>

　　不僅如此，多名業(yè)主對(duì)樓盤質(zhì)量不滿意。記者就此項(xiàng)目的情況采訪中鐵建，但對(duì)方以房產(chǎn)部長(zhǎng)出差為由至今未回復(fù)。

　　出現(xiàn)在保障房分配中的問(wèn)題似乎也在這個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目中逐漸顯現(xiàn)。不過(guò)，今年北京市的房地產(chǎn)調(diào)控政策中還提到要推廣這種模式。

　　“從長(zhǎng)陽(yáng)這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在的情況看，其實(shí)是政府跟開發(fā)商的責(zé)任邊界不清楚?！?中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，把房子賣給誰(shuí)，以什么樣的價(jià)格賣，開發(fā)商根本沒(méi)有動(dòng)力去監(jiān)督。如果政府沒(méi)有足夠的能力和手段對(duì)此進(jìn)行監(jiān)督的話，一定會(huì)出現(xiàn)保障房分配中出現(xiàn)的種種問(wèn)題。如果政府沒(méi)有監(jiān)管的能力，不理清自己的責(zé)任，將來(lái)的問(wèn)題會(huì)層出不窮。

　　陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，推廣限價(jià)商品房模式的政策大有問(wèn)題。商品房是要用市場(chǎng)化的手段、機(jī)制配置資源，但政府現(xiàn)在要從價(jià)格上進(jìn)行限制。企業(yè)參與這樣的項(xiàng)目面臨很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，很有可能不賺錢，甚至賠錢。而從實(shí)際操作來(lái)看，如果大面積地進(jìn)行限價(jià)管理，政府有能力把每一個(gè)樓盤的價(jià)格都合理確定嗎？這顯然不是政府能做到的事。

（中國(guó)青年報(bào)）