近日，摩根大通董事總經(jīng)理龔方雄在深圳某論壇上提出，從房地產(chǎn)規(guī)模、發(fā)展前景的角度來(lái)看，未來(lái)十年可能才是我們房地產(chǎn)業(yè)真正的黃金十年。此語(yǔ)一出，與以謝國(guó)忠為代表的“崩盤派”，形成了鮮明反差。同時(shí)，也對(duì)“黃金十年已逝論”予以否定。

不妨先看龔先生的理由。目前中國(guó)居民城鎮(zhèn)化率為52%，實(shí)際僅為36%，以年均1%的城鎮(zhèn)化率計(jì)算，每年新增1300萬(wàn)以上的城鎮(zhèn)人口，即 500萬(wàn)戶左右，再加上舊城改造，每年需提供新增住宅1200-1300萬(wàn)套才能滿足城鎮(zhèn)化的基本需求，如果有3億農(nóng)民進(jìn)城，相當(dāng)于美國(guó)現(xiàn)在的總?cè)丝跀?shù)，至少還有30個(gè)千萬(wàn)人口的城市誕生。因此，房地產(chǎn)還有很大發(fā)展空間。不過他同時(shí)也強(qiáng)調(diào)：黃金十年不等于房?jī)r(jià)能繼續(xù)維持過去十年的輝煌。

總體而言，筆者認(rèn)同關(guān)于未來(lái)十年房地產(chǎn)業(yè)依然向好的總體判斷。但是，堅(jiān)決反對(duì)“未來(lái)十年，比過去十年更好”的觀點(diǎn)。2009年2-3月，我就曾率先提出的“黃金十年已過去，未來(lái)還有白銀十年”――就媒體公開報(bào)道來(lái)看，這是最早提出類似觀點(diǎn)的。

關(guān)于“成色”的鑒定標(biāo)準(zhǔn)。龔先生，只用了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，住宅需求規(guī)模大，所以建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模也很大。但是，所謂“黃金十年”，這一提法是對(duì)市場(chǎng)主體而言的，即開發(fā)商、購(gòu)房者、地方政府（賣地者）、代理商等。對(duì)于他們而言，增長(zhǎng)率比規(guī)模更重要，商品住宅規(guī)模比住宅總規(guī)模更重要。

眾所周知，在市場(chǎng)加速增長(zhǎng)時(shí)，市場(chǎng)紅利或者說(shuō)利潤(rùn)率，才會(huì)最多、最大、最高?？梢钥隙ǖ恼f(shuō)，未來(lái)十年，我國(guó)住宅成交量增幅與價(jià)格增幅，都將明顯小于過去十年。開發(fā)商、購(gòu)房者、代理商、地方政府等所獲得的收益率，甚至總收益（全行業(yè)而言），都會(huì)低于過去十年。

另外，龔先生自言“黃金十年不等于房?jī)r(jià)能繼續(xù)維持過去十年的輝煌?！奔热徽劇包S金十年”，一定要與市場(chǎng)主體的利益掛勾，否則“黃金”二字就該丟到一旁。既然涉及到利益與利潤(rùn)，卻是又避而不談價(jià)格，哪有這樣的“經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯”？假如：成交規(guī)模上漲，而成交價(jià)格不漲，甚至下跌，開發(fā)商憑什么賺錢，購(gòu)房者憑什么保值增值，又何來(lái)“黃金”一說(shuō)？

再談住宅需求總規(guī)模與建設(shè)總規(guī)模。2009年是一個(gè)分水嶺，之前保障房在住宅建設(shè)總規(guī)模中，只占10%左右，其后保障房建設(shè)大幅提速，尤其是中央提出“十二五”期間新建3600萬(wàn)套，近兩年保障房新建套數(shù)占比已劇增至50%左右。因此，未來(lái)十年我國(guó)住宅建設(shè)總規(guī)模將大于過去十年，但市場(chǎng)化的商品住宅建設(shè)總規(guī)模，將小于過去十年！而開發(fā)商、購(gòu)房者、代理商、地方政府等市場(chǎng)主體的利益，主要與市場(chǎng)化的商品住宅有關(guān)，與保障房無(wú)關(guān)，甚至負(fù)相關(guān)！