“三年內(nèi)全國(guó)取消住宅的房地產(chǎn)限購(gòu)政策，我把這個(gè)定義都加上，沒(méi)有可能。”8月16日，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶在“2013（第七屆）貢獻(xiàn)中國(guó)高峰會(huì)”論壇地產(chǎn)分會(huì)場(chǎng)上如是評(píng)述限購(gòu)政策，語(yǔ)氣肯定。

從限購(gòu)開(kāi)始的那一天，關(guān)于限購(gòu)是否取消的爭(zhēng)論就從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)。爭(zhēng)論在十天前溫州松綁“限購(gòu)”之后進(jìn)一步發(fā)酵。8月6日，在全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，持續(xù)23個(gè)月房?jī)r(jià)同比下跌的溫州，率先對(duì)地方版“限購(gòu)令”進(jìn)行松綁，以刺激萎靡多時(shí)的溫州樓市。這多少讓其他地方政府羨艷不已。

其他城市是否會(huì)效仿放松限購(gòu)？溫州的松綁“限購(gòu)”一小步，會(huì)不會(huì)演化成中國(guó)樓市取消限購(gòu)的一大步？

“三年內(nèi)限購(gòu)不會(huì)取消?！痹谝粓?chǎng)關(guān)于地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)的分會(huì)預(yù)見(jiàn)環(huán)節(jié)中，包括馮侖、劉曉光、毛大慶、柴志坤等十來(lái)位房地產(chǎn)行業(yè)的意見(jiàn)領(lǐng)袖聚在一起討論后，給出了這樣一個(gè)鮮明的判斷。

全面“松綁”難

“有地王的地方，限購(gòu)也將越激烈?！比f(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶說(shuō)，在全國(guó)范圍內(nèi)，不排除部分地方放松限購(gòu)。

在首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光看來(lái)，從今年6月份到現(xiàn)在，北上廣這樣的城市，連續(xù)不斷有地王產(chǎn)生，就連一向宣稱(chēng)不拿地王的萬(wàn)科也忍不住出手了，這預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。而與此相對(duì)應(yīng)的是，中國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)、剛需、通貨膨脹等因素都決定了消費(fèi)者的購(gòu)房需求仍大量存在，在這種情況下，不得不限購(gòu)。

溫州樓市放松似乎是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，加之市場(chǎng)本身對(duì)限購(gòu)取消呼之已久，會(huì)不會(huì)給其他地方政府一定的心理預(yù)期？

“關(guān)于此前溫州的限購(gòu)微調(diào)，很難想象它是在完全沒(méi)有與中央達(dá)成默契的情況下推出的?；蚨嗷蛏儆袨橄乱徊街醒胝呶⒄{(diào)探索標(biāo)本的意味。它確實(shí)對(duì)改善型需求有一定的疏導(dǎo)作用。但這并不意味著其他城市可以效仿?！备吆唾Y本董事長(zhǎng)蘇鑫指出。

在中央未正式松口樓市限購(gòu)時(shí)，地方顯然也不愿意做“出頭鳥(niǎo)”。

對(duì)于外界關(guān)于溫州樓市放松的說(shuō)法，溫州市住建委副主任戴旭強(qiáng)出來(lái)辟謠稱(chēng)，溫州的限購(gòu)令調(diào)整，其實(shí)是被誤讀成“松綁”，溫州市只是取消了時(shí)間限制，將原有的比國(guó)務(wù)院更為嚴(yán)苛的政策，調(diào)整到與國(guó)務(wù)院一致的政策，限購(gòu)措施和其他城市相同，并未突破真正意義的限購(gòu)范圍。

一位去過(guò)溫州調(diào)查的政府官員認(rèn)為，目前溫州的房?jī)r(jià)差不多跌了40%，但這并不能歸為“限購(gòu)導(dǎo)致了溫州房?jī)r(jià)下降?！弊〗ú孔》空邔?zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌曾在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，民間信貸體系危機(jī)和出口貿(mào)易的低迷影響了溫州的樓市和經(jīng)濟(jì)，扶持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展成為溫州松綁限購(gòu)政策的根本動(dòng)力。

這一說(shuō)法也得到了諸多專(zhuān)家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士的贊同，認(rèn)為溫州房?jī)r(jià)連續(xù)23個(gè)月下跌主要是因?yàn)槭墚?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)不景氣影響，而溫州這個(gè)城市屬于個(gè)例，并不意味著接下來(lái)樓市限購(gòu)會(huì)“全面松綁”。

追溯歷史，自2011年年初“新國(guó)八條”頒布以來(lái)，限購(gòu)就被作為調(diào)控的重中之重要求各地嚴(yán)格執(zhí)行。隨即，“限購(gòu)令”在北京、上海、青島、濟(jì)南、成都、貴陽(yáng)等城市密集鋪開(kāi)。而當(dāng)年也迎來(lái)了全國(guó)限購(gòu)大潮。

對(duì)于限購(gòu)是否會(huì)取消的第一個(gè)官方說(shuō)法也是在2011年10月底，住建部部長(zhǎng)姜偉新在全國(guó)人大常委會(huì)一次會(huì)議上表示，樓市限購(gòu)政策是行政辦法，是不得已而采取的辦法，目前住建部正在建設(shè)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)，完善之后將取消限購(gòu)。

不過(guò)，原本將期限定在2012年6月30日的個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)遲遲沒(méi)有下文，而限購(gòu)政策是否應(yīng)該取消的爭(zhēng)論，甚至地方的沖動(dòng)卻已經(jīng)壓抑不住。

供需矛盾難解

“三年內(nèi)全國(guó)取消住宅的房地產(chǎn)限購(gòu)，沒(méi)有可能。”毛大慶說(shuō)，不排除部分城市放松限購(gòu)。

從溫州個(gè)案可以看出，限購(gòu)并非影響房?jī)r(jià)的單一因素。天鴻地產(chǎn)董事長(zhǎng)柴志坤贊同毛大慶的說(shuō)法。他認(rèn)為，短時(shí)間內(nèi)，不可能全面開(kāi)征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅跟限購(gòu)政策又有非常強(qiáng)的相關(guān)性?！叭绻_(kāi)征房產(chǎn)稅的話(huà)，限購(gòu)政策應(yīng)該取消，如果不取消限購(gòu)政策的話(huà)，開(kāi)征房產(chǎn)稅意義也不是特別大?！?/p>

毛大慶則分析，中國(guó)680個(gè)城市中只50個(gè)有人口移動(dòng)吸引力，其中32個(gè)屬于行政級(jí)別里面非常高的城市。因?yàn)樾姓?jí)別決定了資源配置，而中國(guó)政府在參與資源配置上，所有的力度大概在世界上都是最強(qiáng)大的。在這個(gè)大背景下，支撐當(dāng)?shù)爻鞘型恋貎r(jià)值的，不僅僅是那里的地價(jià)和房?jī)r(jià)，更多的是它背后帶來(lái)的一大堆教育、醫(yī)療、科技、文化、資訊等等的城市軟實(shí)力?！澳壳爸袊?guó)的城市化質(zhì)量并不好?！?/p>

在他看來(lái)，從2003年調(diào)控到今年整整十年，國(guó)家一共進(jìn)行了43次有指向性的政策性調(diào)控，頒布了大約150余份文件，這些文件大概都是四個(gè)部委以上聯(lián)動(dòng)，都談到了城市數(shù)量，從最早的36個(gè)城市到后來(lái)的70個(gè)城市。取一個(gè)平均數(shù)，大約50個(gè)核心城市，這意味著所有政府的調(diào)控指向，包括政策調(diào)控、人口移動(dòng)、地王產(chǎn)生均是所指的前述50個(gè)城市，主要代表著住宅。

“投資渠道非常有限、社會(huì)保障制度滯后、優(yōu)質(zhì)的資源高度集聚、分配非常不公，包括對(duì)未來(lái)生活的恐慌，以及城市化、城市人口的快速增長(zhǎng)。這五件事兒決定了這50個(gè)城市到今天仍然難以擺脫供求關(guān)系的強(qiáng)烈矛盾?！泵髴c說(shuō)。

毛大慶認(rèn)為，今天的限購(gòu)政策，以北京為例，其實(shí)主要是為了解決兩個(gè)問(wèn)題，一是強(qiáng)力的政府政策來(lái)掩蓋分配不公的問(wèn)題，二是限制人口的快速集聚?！斑@類(lèi)城市消除限購(gòu)，恐怕帶來(lái)的還不是房?jī)r(jià)的問(wèn)題，而這些問(wèn)題的解決難度又非常大。”

有意思的是，8月23日，在一個(gè)論壇記者遇到華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)時(shí)，一向被稱(chēng)為“任大炮”的他絕口不提“限購(gòu)”，現(xiàn)場(chǎng)媒體各種追問(wèn)限購(gòu)的相關(guān)問(wèn)題，任志強(qiáng)都一改往常的直言不諱，反復(fù)搖頭“不知道，上面不讓說(shuō)”。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一近日在博鰲房地產(chǎn)論壇期間透露，多個(gè)部門(mén)正在聯(lián)合制定房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，后者將逐步取代行政性調(diào)控手段。

不過(guò)，長(zhǎng)效機(jī)制何時(shí)出臺(tái)，尚無(wú)時(shí)間表。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)和土地財(cái)政的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀應(yīng)是調(diào)整重點(diǎn)，改變地方政府的“錯(cuò)位”關(guān)切，以及扭轉(zhuǎn)既有的畸形發(fā)展路徑，是房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。