進(jìn)入9月,土地市場(chǎng)高潮迭起。不足半月時(shí)間,北京、上海、杭州等地接連誕生五宗地王,攬金近513億元,將今年炙手可熱的土地市場(chǎng)推向新高潮。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn),在新一輪地王潮涌現(xiàn)背后,是主流房企加速回流一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的動(dòng)作。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,十大品牌房企在一二線城市的拿地規(guī)模占比穩(wěn)步提升,2013年一季度達(dá)到69.4%,二季度則增加至78.7%,房企回流引發(fā)的土地饑渴是造成地王涌現(xiàn)的重要原因。
一二線城市地王躁動(dòng)
短短半月內(nèi),北京武漢等地接連誕生五宗地王,攬金達(dá)513億元,土地市場(chǎng)仿佛回到2009年底至2010年初的樓市瘋狂期。
9月4日,融創(chuàng)中國(guó)以“超出市場(chǎng)想象力”的7.3萬(wàn)元/平方米的地價(jià)奪下北京農(nóng)展館北路8號(hào)地塊,創(chuàng)下北京土地出讓史上的最高地王紀(jì)錄,揭開(kāi)新一輪地王大戲的序幕。僅僅一天之后,市場(chǎng)目光聚焦轉(zhuǎn)移向上海,隨著新鴻基以217.7億元的總價(jià)拿下徐家匯中心地塊,成為歷史上全國(guó)總價(jià)第二高度,僅次于2009年255億元成交的廣州亞運(yùn)城地塊。
但地王潮并不局限在一線城市,杭州、武漢等城市地塊拍賣(mài)紛紛創(chuàng)出新高,標(biāo)志著地王潮蔓延至二線城市。
在地王涌現(xiàn)的同時(shí),地方政府賺得盤(pán)滿缽滿,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn),一二線城市土地出讓金收入大多超越去年同期,北京、上海至今土地出讓金收入已經(jīng)突破千億,即便是南京前八月土地出讓金收入也達(dá)到505億元。
主流房企回流
在盛富資本和協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖看來(lái),新一輪地王潮涌現(xiàn)背后,是主流房企加速回流一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的表現(xiàn),由于這些城市優(yōu)質(zhì)地塊少,競(jìng)爭(zhēng)非常激烈,容易出現(xiàn)單價(jià)、總價(jià)等各種標(biāo)準(zhǔn)的“地王”項(xiàng)目。
世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,今年上半年,包括萬(wàn)科、保利地產(chǎn)等16家品牌房企在土地上的開(kāi)支高達(dá)1978億元,同比去年597億元的數(shù)據(jù),增幅達(dá)到230%。近2000億元的拿地款中,一線城市占30%,二線城市占比49%,三線城市僅為21%。
恒大地產(chǎn)的轉(zhuǎn)向也驗(yàn)證了這一趨勢(shì)。其財(cái)務(wù)報(bào)表顯示,2012年恒大拿地結(jié)構(gòu)中,一二線城市占比僅為13%,但截至今年上半年,該數(shù)據(jù)占比大幅提升至38%,鑒于恒大在下半年在杭州、北京等地繼續(xù)大手筆拿地,該數(shù)據(jù)在下半年仍將提升。
“開(kāi)發(fā)商在拿地思路上的改變,表明其清楚意識(shí)到,未來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)化的獲益者依然主要集中在一二線城市,三四線城市難有轉(zhuǎn)機(jī)?!笔缆?lián)地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師吳志輝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
“某上市房企曾經(jīng)在連云港拿了一大片土地用于住宅開(kāi)發(fā),項(xiàng)目原本計(jì)劃分三期開(kāi)發(fā),但是在一期開(kāi)盤(pán)后發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)模太小,供求關(guān)系極度嚴(yán)峻,怎么賣(mài)也消化不完,導(dǎo)致第二、第三期都擱置了。一二線發(fā)達(dá)城市就算價(jià)格再高也總有需求支撐,三四線城市就算價(jià)格再低也未必有市場(chǎng)需求?!眳侵据x告訴記者。
房企擔(dān)憂政策轉(zhuǎn)向
對(duì)眾多房企而言,斥巨資拿地回歸一二線城市固然是好事,但這些高價(jià)地最終能否以更高價(jià)賣(mài)出順利脫手,依然是未知數(shù)。
以融創(chuàng)拿下的北京農(nóng)展館地王為例,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)將超過(guò)15萬(wàn)元/平方米,甚至可能達(dá)到20萬(wàn)元/平方米,在目前北京豪宅市場(chǎng)均價(jià)尚未超過(guò)12萬(wàn)元/平方米的背景下,這對(duì)于企業(yè)的產(chǎn)品定位與定價(jià)策略帶來(lái)極大的考驗(yàn)。
“房企敢于高價(jià)拿地王,是因?yàn)樗麄兣袛嘁欢€經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)客觀上還有一定上漲空間,這類(lèi)城市尤其是優(yōu)質(zhì)地塊從長(zhǎng)期來(lái)看是稀缺的,即便遇到市場(chǎng)逆轉(zhuǎn),也只會(huì)難受一段時(shí)間,從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)有房企因?yàn)樵谝欢€城市拿地王而倒閉?!眳侵据x認(rèn)為。
然而,記者發(fā)現(xiàn),今年內(nèi)已經(jīng)曝出了兩塊失敗的地王項(xiàng)目。6月20日,雅戈?duì)柟娣Q(chēng)決定放棄開(kāi)發(fā)杭州地王,退地給政府。為此,雅戈?duì)枔p失定金4.84億元,如果該地塊再次出讓的成交價(jià)格不足原土地價(jià)款的80%,雅戈?duì)栠€需補(bǔ)足差額。中冶置業(yè)于去年11月以56.2億元拿下的南京地王同樣面臨被政府收回的命運(yùn)。